立即訂閱
基于模糊綜合評價法的“城中村”青年公寓居住滿意度研究——以廣州市銀定塘村為例
2026-03-06
“城中村”因其良好的區位和低廉的房租而受到青年租客的青睞。“城中村”青年公寓居住滿意度研究在深入了解青年租客的生活狀況、提升其居住品質等方面具有重要意義。模糊綜合評價法能較好地解決模糊的、難以量化的問題，在具有較強主觀性的滿意度評價方面具備一定優勢。文章以廣州市銀定塘村青年公寓為例，通過問卷調查及采用模糊綜合評價法獲得青年租客對居住環境的滿意度評價，并進行“重要性—滿意度”分析，以此為依據，對居住空間環境改造及運作模式提出優化策略，從而為今后“城中村”青年公寓開發及環境品質提升提供參考。 “ 作 者 翁奕城 華南理工大學建筑學院副教授、碩士生導師，廣州市景觀建筑重點實驗室（通信作者） 陳梓聰 華南理工大學建筑學院碩士研究生
01 研究背景
1.1 “城中村”青年公寓難以匹配青年居住需求
“城中村”因其良好的區位和低廉的房租，成為青年及外來務工人員在大城市的主要落腳點。以廣州市為例，中心城區的“城中村”數量高達139個。至2019年，廣州市“城中村”中的外來人口達到495萬人，占全部來穗人口的50%左右。近年來，廣州、深圳等城市紛紛針對“城中村”改造出臺地方性法規、條例，并對“城中村”改造模式進行深入探索與實踐。2023年7月，國務院辦公廳印發《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，指出在超大特大城市中對“城中村”進行改造，是提升居民生活質量、激活國內市場需求及促進城市高品質發展的重要舉措。
青年在居住條件方面重視環境舒適度及生活品質，因此，他們對社區的物質環境、管理制度、空間體驗、情感交流等方面均提出較高的要求。最初，“城中村”住房租賃主要以村民自主出租為主。由于本地房東大多缺乏建筑相關知識，特別是缺乏消防安全意識和出租屋管理運營經驗，難以提供規范的房屋租賃服務并維持穩定的客源，因此，具有村屋改造經驗和后期運營能力的第三方公寓投資公司應運而生，逐漸成為“城中村”住房租賃的主要運營方。然而，這些投資公司更關注“城中村”青年公寓改造成本和利潤，如一手房源的租賃、改造工程、管理、員工工資及稅費等，容易忽視青年租客對居住環境的個性化需求。
1.2 居住環境滿意度研究現狀
居住環境指自然條件、公共服務設施及社會關系等，通常涵蓋居住和生活區域的各種環境要素。居住滿意度指居民對自己居住環境和生活條件的滿意程度，是衡量居住生活質量的重要指標。近年來學界以量化研究方法探索居住社區環境更新改造對居住滿意度的影響，主要涵蓋三個方面。
一是物質的居住空間。陳浮基于環境安全性、建筑質量、公共服務設施、景觀效果及社區文化氛圍五個方面，建立一個用于評估城市居住環境質量的綜合體系；呂飛等建議從物質空間、交通出行及非物質層面等方面為新移民群體提升居住環境；劉雙良等認為，應從優選建筑材料、優化住房選址、適度開發較大面積住房、優化戶型設計、合理定價及加強社區治理等多方面，提升城市青年對保障性租賃住房的居住滿意度；克謝特里邁姆（Kshetrimayum Bangkim）等對印度孟買貧民窟的重建住宅進行評價研究，認為對居民滿意度有顯著影響的因素包括周邊環境、設施可獲取性及建筑整體質量；陳珊等對深圳市10個公租房的居民滿意度進行研究，提出要改善周邊配套服務、優化公共空間等措施，以改善居住環境。
二是多元化的管理、治理。張文忠構建居住環境五大評價指標，如居住安全性、環境健康性等，并對環境指標數據的獲取方式展開研究；魏薇等探討了非開放式小區的居住空間構成特征，并分析居民的特性與其對環境滿意度之間的聯系；趙國超等提出，要重點改善農民工的住房條件，提供高性價比的租賃住房和員工宿舍，規范農民工住房市場的管理。
三是社交模式的構建。加爾斯特（Galster）認為，對居住滿意度有顯著影響的因素包括住房認同感覺、社區環境和鄰里關系等；孫悅昕等、李畫兒等分別從社區文化和綜合角度，對“YOU+”國際青年社區的居住滿意度進行分析，均提出要營造社區文化，促進青年群體的鄰里關系構建；德克爾（Dekker）等發現在歐洲第二次世界大戰后重建的25個社區中，青年的居住滿意度低于老年人。
從總體上看，現有文獻對“城中村”青年公寓這類特殊建筑類型的居住滿意度的研究還較為缺乏。
另外，許多研究者在評估居住環境的滿意度時，采用了結構方程模型和因子分析法等回歸方程技術，這些方法在一定程度上滿足了對居住環境評價的要求。但有時這些方法會在單一要素的評價與整體要素的評分之間產生差異。美國學者扎德（Lotfi A. Zadeh）于20世紀60年代提出模糊綜合評價法（Fuzzy Comprehensive Evaluation Method），即使用語言變量代表數值變量，以此對那些邊界不明確的評價內容進行量化評估。這種方法在處理具有較強主觀性的滿意度評價時，能夠更加凸顯其優勢。因此，本研究以廣州市銀定塘村的12棟青年公寓為例，首先基于現有研究，構建一套居住環境滿意度的評價指標；然后運用模糊綜合評價法評估青年群體的居住環境滿意度，并進行“重要性—滿意度”分析；最后提出環境品質提升策略，從而為今后我國“城中村”青年公寓開發及環境品質提升提供參考。
02 研究方法
2.1 研究思路
本研究通過四個步驟對“城中村”青年公寓的居住環境進行評價：一是調研“城中村”青年公寓改造現狀，分析其具體改造內容與使用現狀，并結合相關研究成果，歸納出物質空間、管理模式和社交行為三大類評價因子集，以此構建“城中村”青年公寓居住環境評價體系；二是向租客發放電子問卷，收集青年居住者對各評價指標的重要性及滿意度數據；三是采用模糊綜合評價法對各評價指標進行分析，以熵權法確定各指標的權重，對居住環境重要性及滿意度進行四象限分析；四是總結評價結果的特征規律并提出優化策略（圖1）。
圖1 研究框架圖
Fig.1 Research framework diagram
資料來源：筆者自繪
2.2 研究對象
銀定塘村位于廣州市天河區興華街道，該村大約12%的人口為本地居民，27%的人口為村內嘉禾制藥廠員工，61%的人口為外來租客。村內存在大量“二房東”，以其中一家規模相對較大、運營時間較長的公寓投資有限公司（簡稱“投資公司”）為例，該公司自2013年起統租銀定塘村業主的自建房，改造成青年公寓后對外出租，已發展為擁有12棟獨棟公寓，近1000多名租客，涵蓋短租、長租及各式房型的“城中村”青年公寓集群運營公司。
投資公司在不改變房屋建筑結構的前提下，結合“城中村”自建房的空間特點，按照符合青年居住需求的模式進行改造。以其2022年最新改造完成的5層獨棟青年公寓樓為例，公寓每層10個房間，占地面積約183.54m2。改造分為室內和室外兩部分，其中，室外從建筑外立面和安全設施兩方面進行提升，涵蓋“三線”整治、消防、電動自行車充電和防盜安全等基礎設施改造；室內從公共區域和私人區域兩方面進行提升，涵蓋樓道、樓梯的公共區域美化，以及臥室、衛生間、廚房和陽臺的內部裝修（表1）。該公寓的改造模式具有一定的典型性和代表性，可為后續設立“城中村”青年公寓環境品質評價因子提供參考。
表1 銀定塘村青年公寓改造內容及改造前后對比
Tab.1 Renovation contents of Yindingtang Village's youth apartments and before-and-after comparison
資料來源：筆者自繪
2.3 研究方法
2.3.1模糊綜合評價法
本研究采用的模糊綜合評價法主要分為三個步驟：首先確立評價因子集及權重；然后建立評價矩陣；最后將評價矩陣和權重合并。
（1）確立評價因子集及權重
首先，建立評價因子集U={u1, u2, …, un}，其中，u1, u2, …, un為各評價因子，n為評價因子個數；其次，構建評價者對研究對象作出的評價集合V={v1, v2, …, vj}，v1, v2, …, vj為各評語等級；最后，設定各評價因子的權重向量A=(a1, a2, …, ai)。本研究采用熵權法為各評價因子分配不同的權重，利用信息熵來確定各評價因子的權重，并通過調整權重來獲得較為客觀的評價因子權重分配。
（2）構建評價矩陣
對第i個評價因子ui構建單因子模糊評價矩陣Ri =[ri1, ri2, …, rij]，經過歸一化處理∑rij=1，可得到各評價因子的矩陣：
（3）將評價矩陣和權重合并
將評估矩陣R與模糊權重向量A相結合，可以得到模糊綜合評估結果向量B，從而構建出最終的模糊綜合評估模型：
2.3.2 電子問卷調研方法
本研究采用電子問卷（問卷星）的形式收集受訪者的相關信息。首先，電子問卷與傳統紙質問卷在信效度上無顯著差異；其次，電子問卷依托線上平臺，相較于紙質問卷，其回收周期更快且題項的遺漏率更低，提高了調研效率；最后，居住在“城中村”青年公寓的租客普遍擁有手機等移動設備，不受地域和時間限制，具有較強的作答自由性和便捷性。因此，電子問卷在調研效率、方法規范性和數據可靠性方面優勢顯著，不僅能達到與傳統紙質問卷同等的研究效度，還能拓展研究設計的可能性。
03 評價過程與分析
3.1 評價因子集及權重建立
為進一步了解“城中村”青年公寓中對青年租客滿意度的影響因素，窮舉相關文獻中有關公寓居住環境滿意度的評價因子，并結合銀定塘村青年公寓實際的改造內容，總結包括物質空間、管理模式和社交行為3個一級評價指標和16個二級評價因子，即U={U1, U2, …, U16}（表2）。
表2 “城中村”青年公寓環境品質評價體系和熵權法指標權重計算
Tab.2 Evaluation system for environmental quality of youth apartments in “urban villages” and index weight calculation by entropy weight method
資料來源：筆者自繪
3.2 確定評價因子權重
根據熵權法，首先對評價指標數值進行標準化處理。設定m個評價指標X1, X2, …, Xm，其中，Xi = (x1, x2, …, xn)；利用公式（3）對每個指標進行標準化處理 ：
式中，Yij 為第i個評價對象在j這一指標上的值。
計算j項指標對應評價樣本i占該指標值的比重 Pij：
其次確定各個評價指標的信息熵。設m、n分別為評價指標和評價樣本個數，則各評價指標的信息熵為
式中，ej為第j個評價指標的信息熵值。
最后確定各評價指標的熵權，定義dj為信息效用值，dj =1-ej。通過構建m×n矩陣，各指標的熵權為
式中，Wj為第j個評價指標的權重系數。
通過問卷獲取青年公寓租戶對16個評級因子的重要性評價，將歸一化處理后的重要性評價數據作為熵權法的數據源，進行權重計算。具體采用統計分析軟件SPSS計算，結果如表2所示。
3.3 居住環境滿意度模糊綜合評價
居住環境滿意度評價分為重要性評價和滿意度評價兩部分。在重要性評價過程中，讓受訪者從上述評價因子中選出最重要的5個進行排序并分別賦予分值（以1~5級代表從最重要到最不重要）；在滿意度評價過程中，受訪者需對16個評價因子進行逐項評分，評分標準分為5個等級，依次是V1~V5，分別表示非常滿意、較滿意、一般、較不滿意、非常不滿意。依托投資公司的公寓微信管理群等平臺發放問卷（問卷星），收集該公司在銀定塘村管理的12棟公寓樓內青年租客的問卷數據，數據收集時間為2023年5—10月，共得到有效問卷107份。
通過構建從因子集{U1, U2, …, U16}到評語集{V1, V2, …, V5 }的模糊映射，計算每個評價因子的相對隸屬度，構建評價矩陣R，將評價矩陣R與權重向量A合成模糊綜合評價向量B，B = A×R。通過匯總各評價向量B，得到“城中村”青年公寓居住環境滿意度結果S = (0.089, 0.307, 0.343, 0.159, 0.102)（表3）。
表3 “城中村”青年公寓居住環境滿意度模糊綜合評價
Tab.3 Fuzzy comprehensive evaluation of residential environment satisfaction of youth apartments in “urban villages”
資料來源：筆者自繪
3.4 討論與分析
3.4.1 模糊評價結果分析
分析表明，8.9%的租客認為非常滿意，30.7%的租客認為較滿意，34.3%的租客認為一般，15.9%的租客認為較不滿意，10.2%的租客認為很不滿意，近2/3的租客對青年公寓整體的居住情況表示較為滿意或一般滿意?？梢娫摴净咀プ×饲嗄曜饪蛯幼】臻g的使用需求，并將其體現在青年公寓的具體改造方案上。當然，從調查結果看，該公司青年公寓整體環境仍存在較大的提升空間。根據評價結果，對居住環境重要性和滿意度數據進行歸一化處理，并將兩者得分從高到低進行排序，結果如圖2所示。
圖2 重要性與滿意度評價結果排序
Fig.2 Ranking of importance and satisfaction evaluation results
資料來源：筆者自繪
3.4.2 重要性評價分析
重要性是根據各因子在人們心中的重要程度來排序，體現了各因子在租客心中的重要程度差異。居室設施條件、租金合理性、周邊服務設施和室外活動空間得分較高，可見大部分受訪者喜歡“城中村”物美價廉的居住產品，希望以較低的租金享受完善的居住設施和便利的區位。居住科普服務、停車管理、戶型與面積、公寓歸屬感等重要程度較低，說明人們在享受了“城中村”廉價的租金、便利的交通和完善的居住設施等居住優點后，對環境質量差、人員復雜和管理難度大等居住缺點選擇妥協，表明“城中村”的租客為了高性價比愿意犧牲更高品質的居住生活質量。
3.4.3 滿意度評價分析
滿意度體現了租客對該因子的滿意程度，周邊服務設施、居室設施條件、居住科普服務、生活服務和整體視覺設計得分較高?？梢姟俺侵写濉鼻嗄旯⒈旧硖峁┑木幼】破辗蘸透弑孀R度的視覺設計符合青年租客的追求，說明該公司能較好地抓住青年群體的特點和偏好并提供相應的居住產品。娛樂休閑設施、鄰里關系、線下社交活動和租金合理性等方面的得分較低，說明租客對休閑娛樂和鄰里社交活動要求較高，且這些要求難以在“城中村”這樣的居住條件下實現；同時，租金合理性滿意度較低，說明該青年公寓租金超出青年租客的心理價位。
04 優化對策
雖然該青年公寓在物質空間和管理模式方面都有部分因子得到較高的評價，在社交行為層面卻呈現較低的重要性和滿意度，說明“城中村”的租客和公寓運營方對社交行為的營造積極性不高。隨著大城市“城中村”微改造的推進，青年群體傾向追求更潮流、體驗更優質、環境更愉悅的生活方式，并且渴望參與豐富多樣的社交活動。這就對“城中村”青年公寓人性化的管理模式和多元化的社交活動提出更高的要求。
根據前文關于“城中村”青年公寓居住環境滿意度的評價結果，將標準化處理后的重要性和滿意度作為坐標軸，繪制四象限散點圖（圖3），發現存在較多滿意度和需求度不匹配的問題。根據匹配情況，可以明確改造次序，采取不同的改造策略。第一象限（“重要性高—滿意度高”的因子）是當前公寓項目的一大亮點，在未來的經營中應當維持并進一步鞏固這些優勢。第二象限（“重要性高—滿意度低”的因子）是公寓應優先改進的內容，它們對于改善和提高“城中村”青年公寓的居住質量起到關鍵作用。第三象限（“重要性低—滿意度低”的因子）可在資金允許的條件下進行漸進式改造。第四象限（“重要性低—滿意度高”的因子）近期可維持現狀，未來在青年公寓的開發中可按此標準進行推廣。
圖3 “城中村”青年公寓滿意度模糊綜合評價
Fig.3 Fuzzy comprehensive evaluation of satisfaction degree of youth apartments in “urban villages”
資料來源：筆者自繪
4.1 完善周邊配套，提升住房設施水平
該策略主要針對第一象限“重要性高—滿意度高”的因子。“城中村”獨特的區位、交通、就業及周邊配套設施等具有較強優勢，這也是青年人群選擇“城中村”青年公寓的重要原因之一。《廣州市城中村改造專項規劃（2021—2035年）》提出在“城中村”更新改造過程中，突出普惠性、基礎性、兜底性民生建設，著力推進基本公共服務均等化，切實促進公共服務均等化。因此，今后應繼續強化“城中村”青年公寓的地域優勢，通過統籌周邊功能業態、居住人群社會網絡、職住平衡等情況，提升“城中村”的基礎服務水平。此外，需要完善人口管理和戶籍服務體系，減少“城中村”中外來居民與本地居民在享有基本公共服務方面的不平等，促使外來居民全面融入當地社會生活，并在社會接納和文化融合中實現身份認同。
4.2 規范租賃市場價格，強化公共空間共享性
該策略主要針對第二象限“重要性高—滿意度低”的因子。通過政府介入“城中村”統籌租賃市場，規范人才公寓和保障性住房等政策性房屋，平衡中小戶型租賃住房配置，提升套數供應和房源戶型豐富度，為青年提供廉價、舒適的居住產品。在室外活動空間方面，除了色彩豐富的裝修外，可以打造彈性公共空間，以滿足青年的多元化需求。根據租客的文化水平和職業情況預測其對運動、社交和休閑活動的需求，在入口院落打造青年活動門廳，設置便于移動的輕型健身器材、折疊書桌或共享雨傘等，讓租客按需取用。充分利用閑置天臺打造空中花園，提供洗衣房、園藝種植、露天音樂舞臺等功能。對屬于同一企業開發管理且鄰近的多棟“城中村”青年公寓，可在滿足安全的前提下通過空中連廊將天臺串聯起來，形成連續的空中花園。
4.3 積極開展社交活動，提升核心吸引力
該策略主要針對第三象限“重要性低—滿意度低”的因子。要充分考慮改造投入的邊際效應，抓住核心內容進行提升改造。青年公寓租客以外來人口為主，其參與公共社交活動的積極性和融入社區的意愿都不高，缺乏社區認同感和歸屬感。因此，“城中村”青年公寓的后續開發應更加關注青年租客的社區融合，強化歸屬感和鄰里關系。要實現這一目標，需從社區管理和政策兩方面入手。一方面，包括街道辦事處和社區工作站在內的“城中村”基層組織要主動為外來人口提供幫助，開展豐富多樣的社區活動，以消除隔閡，活躍鄰里關系；另一方面，通過共建花園、開展活動，發動租客參與公共空間改造，形成“參與改造—拓寬社會網絡—獲得活動空間—將經驗復制到后續維護和其他公共空間改造”的良性循環。
室內活動空間要持續優化公共走廊和室內裝修，提供多樣且私密性高的戶型。同時，鼓勵租客形成興趣社團，在每棟青年公寓中將一到兩個房間打造成多功能共享空間，開展小型讀書會、DIY烹飪或棋牌競技等活動。
4.4 打造特色管理模式，創建公寓文化
該策略主要針對第四象限“重要性低—滿意度高”的因子。重要性低說明租客的關注度不高，若不作改進，將導致公寓居住環境趨于同質化。因此，要在維持其高滿意度的前提下提升公寓軟實力。一方面，在戶型面積、視覺設計方面要重視租客反饋的意見，提供豐富的戶型，以及符合青年審美的標識系統；另一方面，公寓運營者要強化自我管理，加強對企業或房東的培訓，及時化解租客和管理者之間的矛盾，積極宣傳社區公益活動和提供科普服務，保證每個租客都能享受所在社區的人文關懷和福利。
05 結論與展望
研究對廣州市銀定塘村典型青年公寓進行居住滿意度評價，發現其滿意度雖較高，但在社交方面仍存在較大的提升空間。這也是青年公寓租客和開發商常常忽略的方面，說明他們往往為了高性價比而愿意犧牲更高品質的居住生活質量。與此同時，隨著住房租賃行業的興起，以及青年一代對租房態度的轉變，青年租賃公寓將在住房租賃市場中占據重要地位，具有良好的發展前景。但在居住空間改造、運營管理和社交活動組織方面仍需要提升。同時，應進一步加強公寓開發者與政府的合作，把青年公寓納入城市保障性住房體系，使公寓開發者獲得政府更多的政策與資金支持。
本研究發放的問卷數量有限，研究范圍僅限于單一社區，數據的代表性受到一定限制。未來可進一步拓寬視野，涵蓋全國多個大型和特大型城市中的各種青年公寓，進行跨城市、跨區域、跨品牌的比較分析，確保樣本量的代表性。研究內容也可拓展至不同社會背景、經濟條件、政策環境及運營模式下的青年公寓公共空間使用者的差異、設計滿足需求的程度等方面。此外，建議開展更長時期的跟蹤研究，以探討不同社會發展階段對青年住房、精神文化需求和價值取向的影響。
